В новых экономических условиях развития общества стоимость недвижимости в городах определяется не только качеством строительства и местом ее расположения в структуре городской застройки, но состоянием окружающей среды. Система добровольной сертификации «Зеленые стандарты», позволяет получить оценки, необходимые для определения стоимости недвижимости, и развития дружественного окружающей среде строительства.

Эволюцию развития городского пространства сопровождает процесс формирования функциональной структуры, составными элементами которой служат фрагменты городской территории с преобладающим типом жизнедеятельности, реализуемым человеком во времени и в пространстве. Иначе говоря, на территории города формируются функциональные зоны – оконтуренные замкнутыми кривыми линиями фрагменты территории города: жилые – места проживания населения;  промышленные, в которых концентрируется основное число промышленных предприятий; рекреационные – места отдыха жителей, сосредоточения ценных природных объектов. Как правило, в  центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую общественно-деловую зону. Сегодня город – это сложная архитектурно-планировочная структура, форма расселения, которая в большой степени служит объектом анализа в экономике недвижимости. При этом стоимость недвижимости представляет ценность для ее обладателя, а также служит источником формирования бюджета органов местного самоуправления [1].

Устойчивой тренд современности, сопровождающий рост урбанизации, направлен на повышение требований к качеству среды обитания. Экологическое строительство на западе уже перестало быть экзотикой. Получение зданием сертификата «зеленого» качества постепенно превращается в норму. Впервые добровольный «Зеленый стандарт» был создан в 1990 году британской компанией BRE Global как метод оценки экологической эффективности зданий BREEAM (BRE Environmental Assessment Method). Сегодня он является самым  распространенным по всему миру. Затем подобные стандарты были разработаны во Франции, Канаде, Гонконге, Тайване.  В США в 1998 году американским советом по зеленому строительству был разработан стандарт LEED (Leadership in Energy and Environmental design), что  переводится как лидерство в энергосбережении  и экологичном проектировании. На сегодняшний день существуют 32 национальные системы стандартов в 24 странах: Австралия –  Green Star;  Бразилия – AQUA ; Великобритания – BREEAM; Финляндия – PromisE; Франция – HQE; Германия – DGNB; Гонконг –  HK BEAM; Индия – GRIHA; Италия – Green Building Counsil Italia;  Испания – VERDE; Канада – LEED Canada; Китай – GBAS; Малайзия – GBI Malaysia; Нидерланды – BREEAM Netherlands; США –  LEED; Швейцария – Minergie; ЮАР –  Green Star SA; Япония – CASBEE.

Получить один из международных сертификатов нашим проектам трудно, хотя бы потому, что климат России существенным образом отличен от климата многих европейских стран. Поэтому сейчас у нас ведутся работы по созданию национального зеленого стандарта и системы сертификации.

Для оценки объекта недвижимости по системе зеленого стандарта используются различные количественные и качественные критерии. Набор этих критериев зависит от объекта оценки, которым может быть территория, на которой размещено здание или сооружение, само здание или сооружение, его архитектурно-планировочные и конструктивные характеристики, внутренние помещения, энергопотребление в процессе эксплуатации и др.  Система оценки GSBC предполагает рассмотрение параметров на всех этапах жизненного цикла объекта.

Первая группа критериев может объединять параметры, характеризующие место расположения объекта в планировочной структуре городского пространства. Эти показатели зависят от местоположения объекта недвижимости в городе: удаленность от центра, удобство транспортных связей, наличие в непосредственной близости рекреационных и парковых территорий, а также объектов культурного наследия, «вид из окна» и др. Изменение этих показателей неизбежно приводит к изменению стоимость объектов недвижимости [2].

Социально-экономические условия городской среды и функциональная специфика объектов приложения труда определяют то, что большая часть горожан, должна значительное время находится в закрытых помещениях (дома, офисе, общественно-культурных заведениях). Это диктует соответствующие требования к качеству среды внутри помещения или его микроклимату, которое должно обеспечивать комфорт и безопасность пребывания. Санитарно-гигиенические параметры производственных и жилых помещений устанавливаются санитарными правилами и нормами (СанПиН), санитарными правилами (СП), гигиеническими нормативами (ГН), санитарными нормами (СН), которые образуют основу оценки микроклимата помещения. При этом очевидным требованием выступает  обеспечение экологической безопасности строительных материалов (конструкционных и отделочных), которое может быть обеспечено на основе подтверждения их происхождения и/или сертификации качества. Эти показатели образуют вторую самостоятельную группу критериев – обеспечения комфортности пребывания в помещении: инсоляция, тепловой и влажностный режим, микроклимат, шумовой комфорт и т.д.

Важным требованием при новом строительстве, капитальном ремонте и эксплуатации здания служит обеспечение и соблюдение природоохранного законодательства, которое направлено на сохранение состояния функциональных зон городского пространства, видового разнообразия флоры и фауны, и других составляющих элементов экосистемы. Эти факторы образуют третью группу – группу экологических критериев, которые должны обеспечиваться на стадии проектирования  разделами проектно-сметной документации: оценка воздействия на окружающую среду и охрана окружающей среды.  И, наконец, важным аспектом является качество управления строительством и эксплуатацией зданий, обеспечивающее не только сохранение экологического качества недвижимости, но и постепенное его повышение, которое может характеризоваться энергопотреблением на эксплуатацию недвижимости, материалоемкостью и энергоемкостью строительства. Все эти группы критериев используются в различных системах добровольной стандартизации зеленого строительства, действующих в различных странах. Принципиальная структура группировки критериев представлена на рис. 1.

Несмотря на то, что сегодня имеется достаточно большое количество зеленых стандартов, имеющих свои национальные особенности, их анализ позволяет выделить общие базовые положения и подходы, использованные в разработке этих документов. Прежде всего, к ним относятся:

• определение целевых групп;
• преимущества создания систем стандартизации для целевых групп;
• принципы построения систем оценки.

Целевые группы – это пользователи или потребители зеленых стандартов, к которым относятся все публичные участники градостроительной деятельности – инвесторы, девелоперы, проектировщики, строители, управляющие компании, население, как правообладатели земельных участков и объектов недвижимости [2]. Это означает заинтересованность всех участников системы градорегулирования о скорейшем внедрении зеленых стандартов, которые выступают в защиту правообладателей недвижимости.

Рис. 1.Принципиальная схема формирования критериев по группам

Зеленые стандарты служат элементом обеспечения устойчивого развития территорий, т.к. направлены на создание благоприятной среды обитания человека и охрану окружающей природы, что служит доминантой и движущим фактором их разработки и реализации. Создание и использование при строительстве и эксплуатации недвижимости зеленых стандартов позволяет получить преимущества для каждой целевой группы, которые  могут быть выражены в следующих показателях.

• Повышение или снижение стоимости объекта недвижимости, а также ставки арендной платы.
• Признание здания дружественным окружающей среде (экологичным), имеющим «зеленый сертификат качества» приводит в повышению стоимости недвижимости, и наоборот, к снижению стоимости в случае негативной оценки.
• Усовершенствование процесса проектирования, строительства и эксплуатации, повышение квалификации персонала.
• Улучшение системы управления эксплуатацией зданием. Сокращение эксплуатационных затрат и периодичности текущих ремонтов за счет внедрения энергосберегающих технологий, а следовательно стоимости в оплате коммунальных услуг.
• Продление срока службы здания в результате применения передовых дружественных окружающей среде технологий, оборудования и материалов.
• Обеспечение  более комфортных условий работы и проживания, и как следствие рост удовлетворенности ими населения, сохранение здоровья, в частности снижение заболеваемости, сокращение затрат на оплату больничных листов и увеличение производительности труда.

Немаловажное значение имеет создание экологического имиджа объекта недвижимости: жилого дома, офиса, больницы, школы. Что может стать примером вдохновения для дальнейшего экологически ориентированного усовершенствования процесса строительства и эксплуатации, а также развития системы экологического образования и просвещения населения. Как результат внедрения зеленых стандартов может быть повышение успеваемости школьников и студентов, отмеченное в школах и вузах, которые отвечают требованиям зеленых стандартов, а увеличение объема продаж в зеленых супермаркетах.

Методологическую основу построения и функционирования  национальных  систем зеленых стандартов составляет балльная система оценок, позволяющая рассматривать количественные и качественные показатели одновременно. Применение такой многофакторной системы достаточно широко опробовано и для других экологических оценок [2]. Результатом оценки служит некоторый количественный показатель (сумма баллов, или приведенная оценка), который определяется по специальной методике (расчетным путем) и все вычисления возможно проводить с использованием стандартных программ, например, Excel. При этом источники информации и формулы расчета коэффициентов должны быть открыты и доступны для пользователей. Такой подход обеспечивает прозрачность системы сертификации и контроль корректности использования методики и данных.

Разделение критериев на группы, отражающие частные характеристики (рис.1), позволяет варьировать «весовыми» значениями параметров, и придавать большие весовые значения той группе параметров, которая с точки зрения экспертов имеет большое значение для природоохранной и энергосберегающей стратегии страны. Экспертные оценки являются сегодня наиболее распространенным и эффективным средством в  решении многофакторных задач и задач управления.

Прозрачность системы расчета оценки, научное обоснование значений показателей и установление их максимальных и минимальных границ, что бы обеспечивалась возможность контролировать правильность их использования. Строгий контроль обеспечения качества. Для этого проведена разработка детальных пособий по применению системы оценки.

Такой подход предполагает постоянное усовершенствование систем оценки с целью отражения изменений, происходящих в обществе, природе и окружающей среде, а также учитывать новации в строительстве, технологиях и научные разработки.

В настоящее время в России, с целью создания условий для реализации принципов устойчивого развития, энергосбережения и рационального природопользования, охраны окружающей среды и  улучшения качества жизни населения разработан национальный стандарт (ГОСТ Р) «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости», учитывающий мировой опыт по «зеленому» строительству. Национальный стандарт должен сформировать нормативно-методическую базу для реализации комплексной системы обеспечения качества объектов недвижимости и содействовать проведению работ по унификации требований к влиянию объекта недвижимости на окружающую среду и человека.

Процесс зарождения в России «зеленого» строительства форсируют зарубежные девелоперы. Строения, получившие сертификаты соответствия экостандартам, будут продаваться гораздо дороже, чем несертифицированные объекты, а их потенциальных арендаторов будут привлекать низкие операционные расходы на эксплуатацию, повышение лояльности сотрудников и возможность соответствовать корпоративной стратегии экологической ответственности. Для зарубежных арендаторов эти аспекты служат важным аргументом при выборе недвижимости. А потенциальные отечественные арендаторы, напротив, пока не готовы платить больше за «зеленый» компонент зданий. Это, безусловно, будет сдерживать процесс внедрения добровольной сертификации объектов недвижимости по развивающейся сегодня системе зеленых стандартов. Когда произойдет изменение менталитета, сказать сложно.

На государственном уровне интерес к «зеленым» проектам обусловлен не только экономическими мотивациями, но и вопросами международного престижа. Так, олимпийское строительство давно стало площадкой для освоения дружественных окружающей среде технологий, строить сегодня важные для международного престижа страны сооружения «незелеными» уже невозможно.

Литература

1. Щербина Е.В. Актуальные аспекты развития системы градорегулирования в условиях рыночной экономики. / Международный научно-технический журнал «Недвижимость», №1, 2011г., с.42 -45.
2. Грабовый П.Г., Харитонов В.А. и др. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города. / Учебное пособие для вузов. – М.: Изд. АСВ и Реалпроект 2006. – 624 с.
3. Чижиков И.А., Щербина Е.В. Использование многофакторного анализа для оценки экологической безопасности строительства нефтепромысловых дорог / Журнал «Экология урбанизированных территорий», № 3, 2010.

Опубликовано:

Щербина Е.В. Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании: сб. трудов Международной конференции (Москва, 19-20 октября 2011), т.2, стр. 564-568