С.Н. Волков

Наше понимание и определение «землеустройства» как системы мероприятий по организации рационального использования и охраны земли, в большинстве зарубежных стран отсутствует, несмотря на то, что все землеустроительные действия имеют место, называясь по-разному.

Нет и аналога слову «землеустройство». Его переводят иностранные авторы не одинаково. В английском языке как «Land Use Planning» — планирование использования земель; «Land Managment» — земельное управление; «Land Survevy» — межевание, земельная съемка, хотя специалисты под всеми этими терминами понимают конкретные землеустроительные действия. Близкими, но не равнозначными аналогами землеустройства во французском языке являются слова «Amanagment Foncier», в немецком языке — «die Flurbereinigung».

Такое положение обусловлено, в основном, историческими причинами, неодинаковыми земельными отношениями и характером земельной собственности в XX веке в России и за рубежом, а также, в некоторой степени, изоляцией землеустроительной науки и ученых нашей страны в это время. Поэтому, если научные фундаментальные работы в области геодезии российских ученых и практиков востребовались и хорошо понимались за рубежом, переводились на иностранные языки, в т.ч. для использования в Западной Европе, США и Канаде, то учебники по землеустройству применялись только в социалистических странах Восточной Европы, Китае, Монголии, Вьетнаме, имеющих одинаковую земельную политику.

И только в настоящее время, в связи с открывшейся возможностью изучения опыта землеустройства в зарубежных странах, создались условия для сближения точек зрения и понятий в землеустроительной науке и практике.

Землеустроительные действия в Западной Европе, США и Канаде исторически были связаны с земельным кадастром. Это было обусловлено следующими причинами:

— данные земельного кадастра использовались при разделе, переделе, объединении земельных участков в ходе земельных

сделок, на их основе выдавались документы, удостоверяющие право земельной собственности (пользования);

— земельно-кадастровые сведения применялись органами власти различного уровня для принятия управленческих решений в области землепользования (планирования использования земель, контроля земельного обустройства и т.п.);

— на основе земельного кадастра осуществлялись учет и оценка не только земельных участков, которые считались недвижимостью, но и других объектов недвижимого имущества, связанных с землей (зданий, инженерных сооружений и т.д.), которые давали информационную основу для налогообложения;

— материалы земельного кадастра служили землевладельцам инструментом, дававшем возможность обслуживать их земельную собственность в комплексе: координировать строительство различных объектов (зданий и сооружений, дорог, систем водоснабжения и канализации, рекреационных и торговых центров), осуществлять земельные сделки, согласовывать использование своих земель с общественными интересами.

Таким образом, земельный кадастр за рубежом, включающий в себя не только технические действия, но и определенный земельно-кадастровый процесс, связанный с регистрацией земельных участков и иных объектов недвижимого имущества и сделок с ним, исторически аккумулировал в себе большую часть землеустроительных работ.

Поэтому зарубежные ученые, понимая важность и самостоятельные цели землеустройства, в силу сложившихся обстоятельств вряд ли смогут выделить землеустроительное производство в отдельную отрасль, так как это сделано в нашей стране.

Во многих странах часть землеустроительных действий, связанных с различными съемками местности, составлением карт, производством измерений концентрировалась в службах, ведающих земельным кадастром или геодезией и картографией.

Землеустройство, при этом, организуют органы исполнительной власти различного уровня (государственного, регионального, местного) в зависимости от своей компетенции.

При этом землеустроительные работы включают в себя следующие действия.

1. Планирование использования земель (Land Use Planning)

в различных административно-территориальных

образованиях.

Данные работы аналогичны схемам землеустройства разного уровня, разрабатываемым в нашей стране.

Необходимость разработки планов, намечающих использование земель на перспективу в Западной Европе, определялась ростом городов и природоохранными целями. Именно города с 80-х годов XX в. стали сильно влиять на земельную политику государств, т.к. земли, намечаемые под застройку, являются наиболее дорогими. Поэтому планы использования земель одновременно решали вопросы охраны природы, перераспределения земель между городским, сельским, лесным хозяйством, промышленными, транспортными и другими отраслями, градостроительства и земельно-хозяйственного обустройства вне и в черте городских территорий.

В основе разработки таких планов лежали специальные законы. Например, во Франции в 1996 г. были приняты «Национальные директивы обустройства территории», в Швеции — закон «Планирования и строительства» (1987 г.), в Швейцарии — Федеральный закон «О региональном планировании» (1979 г.) и т.д.

Планы делятся на генеральные, составляемые, как правило, на регион, со сроком действия 20-25 лет и местные (муниципальные) со сроком действия от 5 до 15 лет. Базой любого плана служит зонирование, где вся землеустраиваемая территория делится на зоны: сельскохозяйственную, лесную, застроенную, первоочередной застройки для индивидуальных и общественных целей и т.п. После публичного обнародования таких планов, при наличии положительного общественного мнения они утверждаются и являются обязательными для исполнения.

Например, во Франции на территорию приморских Альп разработано три генеральных плана: регион Ниццы (36 коммун), регион Грасса, Канн, Актина (25 коммун), регион Монто (13 коммун).

В генеральном плане обустройства территории региона Ниццы, составленном в масштабе 1:50000 выделены зоны: городская (NА, NВ,NC и т.д.) и природные (НА, N6, N0 и т.д.), а также подзоны и сектора (промышленные, деловые, торговые, зарезервированные, сельскохозяйственные, природоохранные, не подлежащие застройке и т.п.). Показаны места строительства автобанов, дорог, аэропорта, других элементов инфраструктуры.

Генеральный план конкретизируется в планах обустройства территории коммун («Plan d´occupation des sols»), разрабатываемых на срок 5 лет в масштабе 1:2 500, 1:5 000 в зависимости от площади этих муниципальных образований. Во Франции 15,4 тыс. коммун из 36 тыс. уже имеют такие утвержденные планы. Объектом землеустройства здесь выступает территория коммуны (от 5 00 до 2 000 га) с числом жителей от 1 500 до 2 500 человек. Плановой основой служит земельно-кадастровая карта.

Намеченное в таких планах зонирование является обязательным. Например, в зоне, намеченной для расширения промышленного строительства, частные участки подлежат изъятию (выкупаются коммуной), а дома — выселению. В зонах расширения строительства сначала прокладываются дороги и все коммуникации.

Зонирование определяет и процессы ценообразования. Например, если участок сельскохозяйственных земель попадает в зону изменения целевого назначения и на нем возможно в дальнейшем строительство, то его цена сразу возрастает в несколько раз.

Такие планы обустройства земель стали составляться за последние годы не только в Западной Европе, но и других странах, например в Китае.