Лекция 23. Курс: Муниципальное управление и территориальное планирование

Тема 6. Градостроительное зонирование

6.4. Подготовка проекта правил  землепользования и застройки органами МСУПравила землепользования и застройки (ПЗЗ) один важнейших рычагов муниципального управления территориальным развитием и градостроительной деятельностью. Они содержат свод документов градостроительного зонирования, которые утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) устанавливающие территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения таких документов и порядок внесения в них изменений. Правила землепользования и застройки по существу определяют качество среды обитания и условия проживания  населения, они затрагивают интересы всех собственников объектов недвижимости и земельных участков. С социальных позиций ПЗЗ это – документ публичный, он подлежит прохождению процедуры публичных слушаний. Успех деятельности администрации местного самоуправления, разрабатывающей ПЗЗ и реализующей градостроительную деятельность, зависит от поддержки и доверия, которые ей оказывают жители. С другой стороны, благополучие и комфортность проживания самих жителей во многом определяются той гражданской позицией, которую они занимают, степенью участия в подготовки ПЗЗ и публичном обсуждении. Жители, как правообладатели недвижимости, через публичные слушанья воздействуют на принятие решений органами власти и от того насколько активна их позиция (реализация демократического права) зависит результат планирования развития территории, а также их благосостояние, как правообладателей недвижимости.

Разработка правил землепользования и застройки требует привлечения к этой деятельности профессионалов в области градостроительства, строительства, экономики, экологии, инженерных изысканий и др., поэтому она не может быть выполнена органами МСУ самостоятельно. Однако инициатива, четкое представление о плане развития территории: цели, задачи, перспективы, состояние и развитие бюджете это задача органов МСУ. Местная власть должна четко представлять, что генеральный план развития территории и правила землепользования и застройки служат обязательным и необходимым условием развития территории. Они позволяют четко определить муниципальный бюджет, т.к. генеральный план развития и ПЗЗ гарантируют правообладателям земельных участков и недвижимости то, что их собственность не потеряет в цене, что способствует привлечению инвестиций на территорию муниципалитета. С другой стороны, рост цены недвижимости увеличивает налоговые поступления в бюджет муниципалитета, которые возможно направить на дальнейшее развитие территории.

Последовательность действий  органов местного самоуправления по разработке правил землепользования и застройки включает несколько этапов. Это подготовительные работы, разработка концепции градостроительного зонирования на основе анализа существующего состояния города (поселка, сельского населенного пункта),  разработка первой редакции проекта «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ),  обсуждение, согласование и редактирование ПЗЗ,  утверждение правил землепользования и застройки  и их публикация. Последовательность действий органов местного самоуправления по разработке генерального плана города, возможно, представить следующей последовательностью.

Этап 1. Подготовительные работы

1.1. Подготовка и проведение конкурса на размещение муниципального заказа на подготовку генерального плана и проекта правил землепользования и застройки.

1.2. Организация комиссии по землепользованию и застройке, создание рабочей группы по разработке ПЗЗ.

1.3. Подготовка и принятия решения главой местной администрации о подготовке проекта правил землепользования и застройки.

1.4. Опубликование решения о подготовке проекта генерального плана и ПЗЗ в местной печати.

1.5. Организация и проведение инициирующего семинара для представительного органа, администрации, специалистов, прессы, представителей общественности, объясняющего содержание работ по разработке генерального плана и правилам землепользования и застройки, особенности градостроительного зонирования.

1.6. Сбор информации, в том числе: составление перечня требуемой информации; рассылка запросов о предоставлении информации; проведение совещания по сбору информации. Информация должна включать местные нормативные правовые акты

• по вопросам строительства и землепользования;
• действующие проекты застройки и планировки;
• данные, характеризующие состояние экономики и население города для разработки концепции  градостроительного зонирования;
• действующие программы социального, и экономического развития;
• данные по объектам исторического наследия, археологическим памятникам, водоохранным зонам;
• рекреационным и особо охраняемым природным  территориям;
• данные по промышленным предприятиям и иным объектам, имеющим санитарно-защитные зоны.

Этап 2. Разработка концепции градостроительного зонирования на основе анализа существующего состояния города

2.1. Исследование уровня социально-экономического развития муниципального образования, состояния транспортной и инженерной инфраструктуры,  градостроительной документации, статистических данных социального положения и демографического состава населения и др.

2.2. Составление существующего плана-схемы использования городской территории.

2.3. Разработка схемы сложившейся пространственной структуры города и предложений по развитию инженерно-транспортного каркаса пространственной структуры  в соответствии с генеральным планом города, построение схемы градостроительного зонирования.

2.4. Анализ процедур по предоставлению земельных участков, разрешений на строительство и составление аналитической записки по состоянию местной нормативно-правовой базы, в том числе по экологии и охране памятников истории и культуры.

2.5. Анализ исторической структуры города и исторической застройки, выявление ареалов ценной застройки и построение схемы зон охраны памятников и зон регулирования застройки для сохранения привлекательности исторически сложившейся среды.

2.6. Подготовка концепции структуры и содержания правил землепользования и застройки, и предложений по совершенствованию процедур предоставления прав на земельные участки.

2.7. Согласование концепции территориального зонирования и предложений по процедурам и содержанию ПЗЗ:

• обсуждение «Концепции» с администрацией города, службами жизнеобеспечения, экологической экспертизы и др.;
• обсуждение «Концепции» с депутатским корпусом;
• корректировка плана дальнейшей разработки ПЗЗ.

Этап 3. Разработка первой редакции проекта «Правила землепользования и застройки»

3.1. Подготовка текста правовых положений ПЗЗ, включая описание процедур предоставления прав на земельные участки, получения разрешений, проведения публичных слушаний и т.п.

3.2. Разработка карт-схем градостроительного зонирования, в том числе: схемы физического размещения территориальных зон, карты-схемы инженерной подготовки территории, карты-схемы транспортного обеспечения; списка видов разрешенного использования земельных участков и иной недвижимости; параметров разрешенного использования для некоторых категорий зон, градостроительных регламентов.

3.3. Разработка карты-схемы зон действия ограничений по условиям охраны объектов исторического наследия (зон охраны памятников истории и культуры),  и археологического слоя.

3.4. Установление параметров использования участков и иной недвижимости в зонах охраны памятников истории и культуры и административных процедур согласования проектов застройки в зонах ограничений по условиям охраны памятников.

3.5. Разработка карт зон действия ограничений по экологическим, санитарно — гигиеническим условиям, карты зон действия ограничений по условиям охраны водных объектов;  регламентов использования участков и иной недвижимости в зонах действия ограничений по экологическим условиям.

3.6. Представление первой редакции правил землепользования и застройки представительным и исполнительным органам власти местного самоуправления.

Этап 4. Обсуждение, согласование и редактирование правил землепользования и застройки

4.1. Размножение первой редакции правил землепользования и застройки

4.2. Рассылка первой редакции правил землепользования и застройки в согласовывающие организации, подведомственные организации, общественные организации, ассоциации предпринимателей.

4.3. Получение замечаний и предложений.

4.4. Подготовка ответов на замечания и предложения, рассылка ответов на замечания и предложения.

4.5. Подготовка второй редакции правил землепользования и застройки, в том числе, карт, регламентов, процедур с учетом  замечаний и предложений.

4.6.Организация и проведение общественного обсуждения: пресс-конференции и других действий в рамках программы по взаимодействию с общественностью, публикаций статей в местной газете, выступлений на радио и телевидение и т.д.;  проведение публичных слушаний и  депутатских чтений.

4.7. Подготовка окончательной редакции правил землепользования и застройки по результатам публичных слушаний, депутатских чтений.

4.8. Передача проекта правил землепользования и застройки в представительный орган местного самоуправления.

Этап 5. Утверждение правил землепользования и застройки  и их публикация

5.1. Утверждение правил землепользования и застройки местным представительным органом.

5.2. Публикация  ПЗЗ в местной газете

5.3. Издание брошюры «Правила землепользования и застройки» с картами (по решению местного самоуправления).

5.4.Размещение Правил на официальном сайте администрации в сети «Интернет».

Этап 6. Мониторинг реализации правил землепользования и застройки (необязательная, рекомендуемая часть)

6.1   Разработка документов, необходимых для реализации правил землепользования и застройки: нормативно-правового акта администрации, регламентирующего работу комиссии по землепользованию и застройке, внесение изменений в действующие нормативные правовые акты, с целью их приведения в соответствие с принятыми ПЗЗ.

6.2  Подготовка форм документов, необходимых для реализации процедур.

6.3  Разработка концепции мониторинга по реализации правил землепользования и застройки. Формирование организационной структуры, ответственной за реализацию мониторинга.

Щербина Е.В. Муниципальное управление и территориальное планирование. Учебное пособие./ МГСУ М.: 2011, 156 с.